Mietvertrag: Klausel zur Tierhaltung

Tierhaltung im gemieteten Zuhause ist nach wie vor  ein wichtiges Thema. Ein kleiner Hund, eine kleine Katze oder etwas Exotisches, vielleicht eine Vogelspinne.

Die Interessen könnten unterschiedlicher nicht sein, aber was darf man und was nicht.

Hier ein Überblick zu diesem Thema.

Generelles Verbot

Eine Klausel im Mietvertrag, die eine Tierhaltung generell verbietet ist unwirksam (BGH Urteil vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92)

Verschiedene Tiergruppen

Kleintiere:

  • Dazu zählen Zierfische, Hamster, Schildkröten oder Meerschweinchen.
  • Diese Tiere werden in Terrarien oder Käfigen gehalten. Sie verlassen in der Regel die Wohnung nicht, sind geräusch- und geruchsarm.
  • Der Vermieter hat eine Haltung dieser Tiere in der Regel ungefragt zu akzeptieren.

Gefährliche Tiere:

  • Wer etwa Gift- oder Würgeschlangen, Krokodile, Skorpione, Gift- oder Riesenspinnen halten will, bedarf dazu immer der Genehmigung des Vermieters. Dies gilt auch für bestimmte Papageiarten.
  • Gleiches gilt für die Haltung eines Kampfhundes.
  • Unabhängig davon kann gegebenenfalls für die Haltung auch eine behördliche Genehmigung erforderlich sein.

Hunde und Katzen:

  • Eine Klausel im Mietvertrag, die eine Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt ist unwirksam (BGH Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12). Mieter würden dadurch unangemessen benachteiligt.
  • Eine Vertragsklausel, nach der die Hunde- und Katzenhaltung einer vorherigen  Zustimmung des Vermieters bedarf (Erlaubnisvorbehalt) ist dagegen grundsätzlich zulässig, sodass es also prinzipiell immer auf den Einzelfall ankommt. Geprüft wird dabei unter anderem:
    • Belästigungen der Nachbarn (Gefährlichkeit, Größe, Geruch, Lärm)
    • Unterbringung des Tieres (Art und Größe der Wohnung)
    • Abnutzung der Wohnung durch Anzahl der Tiere
  • Blindenhunde sowie Therapiehunde bedürfen keiner Genehmigung des Vermieters. Sie müssen jedoch als solche auch zugelassen sein und eine Bescheinigung besitzen.

Vermieter verweigert Zustimmung

  • AG München (Urteil vom 26.07.2012 – Az. 411 C 6862/12):

Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn das Tier zum Beispiel die Hausgemeinschaft mehr als vertretbar stört (häufiges, langes Bellen, Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum oder Verängstigung der Mitbewohner sowie Angriffe auf diese).

  • Amtsgericht München (Urt. v. 03.08.2018 – Az. 411 C 976/18):

Der Vermieter darf nur aus gewichtigen Gründen eine Genehmigung zur Hundehaltung versagen. Bloße allgemeine Befürchtungen reichen nicht aus. Es müssen konkrete Anhaltspunkte für eine unzumutbare Belästigung vorliegen.

Sachverhalt:

Ein Ehepaar wollte den beiden Kindern einen Hund kaufen. Laut Mietvertrag war für die beabsichtigte Hundehaltung die Zustimmung des Vermieters nötig.

Argumente des Ehepaares:

-Die befragten Mitbewohner im Haus waren mit der Hundehaltung einverstanden.

-Darüber wurde der Hausverwalter informiert, sowie Empfehlungen der Hundetrainerin und des Tierheims vorgelegt.

-Das Ehepaar verwies auch auf eigene langjährige Erfahrung im Halten von Hunden.

Argumente des Vermieters:

Der Hausverwalter verweigerte namens der Vermieter die  Einwilligung:

– die jetzigen Vermieter hätten noch nie eine Einwilligung zur Hundehaltung gegeben.

– die Kinder kämen erst um 16 Uhr aus der Schule zurück, hätten ihre Meerschweinchen früher schon nicht selbst versorgen wollen, so dass diese weggegeben wurden.

– die Eltern können aufgrund ihrer Berufstätigkeit tagsüber die Versorgung des Hundes nicht sicherstellen

– die Wohnungen seien so hellhörig, dass sich das Ehepaar doch schon selbst über Klavierspiel in einer unter ihnen gelegenen Wohnung beschwert hätte.

–  die anderen Hausbewohner hätten ihre bisherige Zustimmung zurückgezogen und erheben nun massive Bedenken gegen die geplante Hundehaltung

– es seien Kleinkinder im Haus. Die kleine Tochter des Verwalters sei vor kurzem selbst von einem Hund gebissen worden.

Das Ehepaar widersprach dem Vermieter:

– Die Ehefrau arbeite nur Teilzeit.

– Der Ehemann reise arbeitsbedingt nur selten und könne dabei auch den Hund mitnehmen.

-Die Kinder besuchen die Schule nur bis Mittag.

-In Urlaubszeiten stünden außerdem die Großeltern bereit.

-Das Klavierspiel habe im Übrigen noch nie gestört.

Da AG München entschied zugunsten des Ehepaares:

In den Entscheidungsgründen führte das Gericht aus:

-Ausreichende sachliche Gründe, die es den Vermietern erlauben würden, den Klägern die Zustimmung zu der begehrten Hundehaltung zu verweigern, liegen nicht vor.

-Die Kläger bewohnen eine sehr große Wohnung ( viereinhalb Zimmer-Wohnung). Die Wohnung verfüge zwar nicht über einen Garten, aber es entspreche eher der Ausnahme, dass Hunde – auch größere – tagsüber und nachts nur im Freien gehalten werden. Zudem seien von der Wohnung aus größere Grünflächen leicht und schnell zu erreichen.

-Bei artgerechter Haltung, d. h. wenn der Hund ausreichend Ausgang erhalte, richtig erzogen und nicht wiederholt längere Zeiten allein in der Wohnung gelassen werde, könne in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass der Hund durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam mache oder großen Schaden an der Wohnung anrichte. Die Kläger hätten im Übrigen auch bereits zugesagt, eine entsprechende Versicherung abzuschließen.

-Ob die Kläger überhaupt zur Hundehaltung geeignet sind bzw. ob der Hund für eine Haltung in solch einem Haus geeignet ist, stelle sich natürlich erst bei der konkreten Haltung heraus. Nachvollziehbar sei daher, dass sich die Vermieter diesem Risiko durch die Genehmigung der Hundehaltung nicht aussetzen wollen.

-Es könne aber nicht ausreichen, die Ablehnung auf bloße allgemeine Befürchtungen zu stützen, sondern es müssten ausreichend konkrete Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vorliegen.

-Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Kläger sich um die Zustimmung der Vermieter bemühen, bevor der Hund überhaupt gekauft werde.  Andere tätigen zuerst den Kauf und streiten dann um die nachträgliche Genehmigung.

-Auch die von den Klägern begehrten Hunderassen würden keine auffallenden Merkmale aufweisen, die für eine besonders schwierige Haltung bzw. auf einen aggressiven Charakter schließen lasse.

 

Rücknahme der Zustimmung möglich?

Wird das Tier später erst zum Störfaktor kann die Haltung auch nachträglich untersagt oder die Erlaubnis zurückgezogen werden.

Besuch von Hunden erlaubt?

Dagegen kann der Vermieter grundsätzlich nichts machen. Es sollte allerdings darauf geachtet werden, dass die Besuche nicht zu häufig und zu lange geschehen, wenn laut Mietvertrag für die Hundehaltung die Zustimmung des Vermieters erforderlich und dieser damit nicht einverstanden ist. Stellt der Hund aber eine Bedrohung für die anderen Hausbewohner dar kann der Vermieter den Hundebesuch verbieten

 

 

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