Mangel der Mietsache: Schimmel

Nur die Gefahr der Schimmelbildung  in der Wohnung aufgrund einer, bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz, stellt keinen Mangel dar.

Sachverhalt:

Mieter machen Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache.

Die Wohnungen wurden 1968 beziehungsweise 1971 erbaut. Die Wohnungen entsprachen bei ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften, den DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst.

Aufgrund der damaligen Bauweise der Wohnungen – so die Mieter – gebe es Wärmebrücken. Von Oktober bis März  bestehe daher jedes Jahr besonders an den Außenwänden die Gefahr der Schimmelpilzbildung.

Die Mieter verlangen eine Minderung der Miete. Ein Mieter verlangt auch einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung.

 

Das Landgericht gab den Klägern recht mit der Begründung:

Ein Mieter dürfe ohne besondere Absprache einen Mindeststandard für zeitgemäßen Wohnen erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Dass die Gebäude damals, zum Zeitpunkt ihrer Errichtung, den damaligen Bauvorschriften und Normen entsprachen ist nicht relevant.  Aufgrund der baulichen Gegebenheiten ergebe sich in beiden Wohnungen ein konkretes Risiko der Schimmelbildung. Mit dem üblichen Lüftungs- und Heizverhalten sei dies nicht zu verhindern. Bereits dies sei ein bauseits bedingter Mangel. Es komme nicht darauf an, ob tatsächlich Schimmel auftrete. Für einen Mangel reiche es aus, wenn die Wohnung aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könnte.

Der BGH erteilte dieser Auffassung des Landgerichts eine klare Abfuhr.

BGH Urteile v. 05.12.2018 – Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18:

Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand nachteilig ab, besteht ein Mangel. Daraus folgt ein Anspruch auf Mangelbeseitigung. Der Mieter könne grundsätzlich erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es technische Normen, ist deren Einhaltung geschuldet. Maßgeblich ist dabei grundsätzlich der Maßstab, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war. Da 1968 bzw. 1971 eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war, waren Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand. Die Wärmebrücken der Wohnungen sind daher hier kein Sachmangel.

Fazit

Entscheidend sind damit grundsätzlich die Bauvorschriften und Normen zu Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Es liegt auf der Hand, dass heute andere Vorschriften und Normen bestehen als z.B. vor 30 Jahren. Die vom Landgericht argumentierten „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“ würden bei älteren und unsanierten Wohnungen dazu führen, dass quasi ein Neubauzustand zur Jetztzeit als geschuldete Beschaffenheit zugrunde gelegt werden könnte. Damit würde praktisch ein neuer Mangelbegriff geschaffen. Dem hat der BGH eine klare Absage erteilt.

 

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