Kündigung wegen Eigenbedarf

Gesetzliche Grundlage zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Gemäß § 573 BGB kann der Vermieters dem Mieter ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf widersprechen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte für ihn darstellt gemäß § 574 BGB.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf war bisher für den Vermieter eine ziemlich sichere Angelegenheit, nun wird das komplizierter und auch unberechenbarer. Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen vom 22.05.2019 (Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) bei Härtefällen nach § 574 BGB eine sorgfältige Sachaufklärung gefordert.

Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH)

Nach Meinung des BGH gibt es keine allgemeinen Fallgruppen, wie etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen des Mieters überwiegen und zu einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 574 BGB führen.

Ein Wohnungswechsel wegen Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirkt sich je nach Persönlichkeit und physischer sowie psychischer Verfassung des betroffenen Mieters jeweils unterschiedlich stark aus, weshalb weitere Feststellungen notwendig sind zu den sich daraus ergebenden Folgen für die betroffene Person im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels. Das Alter des Mieters oder eine lange Mietdauer allein reichen daher grundsätzlich nicht aus für die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 BGB.

Erklärt der Mieter, dass ein Wohnungswechsel seinen Gesundheitszustand verschlechtert und belegt er dies mit einem ärztlichen Attest, dann ist regelmäßig von Amts wegen seitens des Gerichts ein Sachverständigengutachten einzuholen. Darin ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

 

Zusammenfassung

Eine vom Mieter argumentierte Verschlechterung seines Gesundheitszustandes führt nunmehr zwingend zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. Zu welchem Ergebnis der Gutachter kommt ist nicht voraussehbar. Welche eventuellen emotionalen Beweggründe ihn zu seiner Entscheidung veranlassen wird man nie erfahren.

Aber auch wenn es nicht um eine Verschlechterung des Gesundheitszustandes geht hat das Gericht nunmehr beim Härtefall die Interessen von Mieter und Vermieter umfassend abzuwägen. Dies führt folglich dazu, dass die Richterin oder der Richter das eigene subjektive Empfinden zur Grundlage der Abwägung machen kann: Wie wichtig ist der Eigenbedarf für den Vermieter und welche Risiken bestehen für den Mieter?

Damit wird eine Prognose über den Ausgang eines Gerichtsverfahrens deutlich schwieriger als bisher.

Somit wird es nun für den Vermieter als auch für den Mieter komplizierter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

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