Fensterreinigung

Sachverhalt:

Der Mieter einer Loft-Wohnung streitet mit dem Vermieter, wer für die Fensterreinigung verantwortlich ist.

In einem ehemaligen Fabrikgebäude hat sich A. im ersten Obergeschoss eine Wohnung gemietet. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront. Diese Fensterfront erstreckt sich derart an der Wohnung, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. In deren Mitte lässt sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

Zweimal im Jahr lässt der Vermieter durch ein Unternehmen die Fensterfassade reinigen. Dies auf eigene Kosten und ohne eine Verpflichtung hierzu anzuerkennen.

Der Mieter verlangte aber vom Vermieter eine mindestens vierteljährliche Reinigung der Glassegmente vor der Wohnung, die sich nicht öffnen lassen. Witterungsbedingt würden diese Glaselemente schnell verschmutzen. Dies beeinträchtige den Blick nach außen und mindere den Wohnwert. Eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente sei für den Mieter auch mit großen Schwierigkeiten verbunden.

Der Vermieter lehnte dies ab. Die Fensterreinigung sei keine geschuldete Instandsetzung; vielmehr sei die Reinigung Mietersache.

Bundesgerichtshof (Beschluss v. 21.8.2018, Az.: VIII ZR 188/16) gibt Vermieter recht:

Mieter können vom Vermieter keine Reinigung der Fenster verlangen. Das gilt auch für Teile einer Fensterfassade, die sich nicht öffnen lassen und schwer zugänglich sind. Soweit der Mieter die Fenster nicht selbst putzen kann, muss er notfalls eine Fachfirma beauftragen.

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster grundsätzlich dem Mieter obliege. Zu den Außenflächen der Wohnungsfenster gehören auch nicht zu öffnende Glasbestandteile und die Fensterrahmen. Etwas anderes gelte nur, wenn die Mietvertragsparteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Dies war hier nicht der Fall.

Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Darauf, ob der Mieter die Fenster selbst reinigen kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht möglich sein, kann der Mieter beispielsweise eine Fachfirma beauftragen.

 

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