Barkaution sofort verwertbar

Ein Mietvertrag über Wohnraum endet. Der Mieter möchte seine gezahlte Barkaution zurück. Der Vermieter folgt dem Wunsch auf Rückzahlung nicht, da seiner Meinung nach noch Gegenforderungen bestehen.

Zweck der Kaution

Die Kaution ist eine Mietsicherheit. Sie dient als Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 551 BGB. Höchstens 3 Monatsmieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) sind als Kaution zulässig.

Abrechnung der Kaution

Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter stellt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet (BGH Urteil vom 24.07.2019 – Az. VIII ZR 141/17).

Form der Abrechnung

a. ausdrückliche Abrechnung

Der Vermieter listet alle ihm seiner Meinung nach zustehenden Forderungen auf und stellt sie der Forderung auf Rückzahlung der Kaution gegenüber.

b. schlüssiges Verhalten

Der Vermieter rechnet mit eigenen aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen bei der Rückzahlung der Kaution auf.

Der Vermieter klagt die ihm seiner Meinung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter ohne Vorbehalt ein. Er verweist also dabei nicht ausdrücklich darauf, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist.

c. BGH Urteil vom 24.07.2019 – Az. VIII ZR 141/17

Bei den unter a. und b. genannten Abrechnungsformen bringt der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, auf welche Forderungen sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution beschränkt.

Sofortiges Verwertungsrecht der Barkaution auch bei streitigen Forderungen des Vermieters?

Ja, nach BGH Urteil vom 24.07.2019 – Az. VIII ZR 141/17:

Ein solches Vorgehen – Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind – entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Schützenswerte Interessen des Mieters würden hierdurch nicht berührt. Bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Forderungen des Vermieters, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen. In diesem Rechtsstreit werde geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestünden. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehme. In beiden Fällen trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trage, könne es nicht rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.

 

 

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